Cuando se arrienda un inmueble que se ha recibido mediante herencia o donación, es decir, sin coste monetario directo, se pueden deducir los gastos de amortización para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario. Esta amortización, regulada en el artículo 23.1.b) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, permite deducir los valores que correspondan a la depreciación efectiva del inmueble y de los bienes que se ceden junto a él.
A continuación, analizaremos los detalles de la amortización de inmuebles recibidos a título gratuito, así como los cambios recientes en el criterio de cálculo que han afectado a esta deducción.
Amortización Deducible en Inmuebles
De acuerdo con el artículo 14 del Reglamento del impuesto, la amortización será deducible cuando no exceda del 3% anual sobre el valor más alto entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluyendo el valor del suelo. Sin embargo, en inmuebles adquiridos sin un precio de compra directo, como los que se reciben en herencia o donación, existía una interpretación particular de lo que constituía este «coste de adquisición satisfecho».
Anteriormente, la Administración entendía que el «coste de adquisición» solo incluía los gastos y tributos asociados a la transmisión, como los gastos notariales y el propio Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ya que en estos casos no existe un precio pagado. Debido a esta interpretación, en muchos casos se utilizaba el valor catastral como base de amortización, dado que era generalmente superior a los simples gastos y tributos inherentes a la transmisión gratuita.
Cambio de Criterio sobre la Base de Amortización
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 15 de septiembre de 2021 (recurso de casación 5664/2019), modificó este enfoque. La sentencia establece que el «coste de adquisición satisfecho» debe incluir no solo los gastos y tributos, sino también el valor del propio inmueble, que se encuentra reflejado en la valoración para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Así, este valor de referencia se toma ahora como base para calcular la amortización en inmuebles heredados o donados.
Criterio Actual de la Administración
A raíz de esta sentencia, la Administración ha adoptado el nuevo criterio del Tribunal Supremo. Tanto los tribunales económico-administrativos, como el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en la Resolución 0356/2020 de 28 de junio de 2022, como la Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante CV1693-22 de 15 de julio, han refrendado esta postura. Ahora, el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos relacionados, constituyen la base de amortización en este tipo de inmuebles.
En conclusión, el criterio para calcular la amortización en inmuebles adquiridos a título gratuito ha evolucionado para incluir el valor de tasación fiscal junto con los gastos inherentes a la adquisición. Esto permite a los propietarios de inmuebles heredados o donados deducir una cantidad más justa que refleje la depreciación real del inmueble, ofreciendo así una mayor deducción en el rendimiento neto del capital inmobiliario. Con esta base más amplia, se reconoce el valor completo del bien en el cálculo de la amortización, lo cual representa una ventaja considerable en términos de planificación fiscal.
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